既存住宅を中心とする不動産流通市場の活性化のための宅建業制度を考える社会資本整備審議会の不動産部会の「中間とりまとめ」が出た。その中の重要事項説明の見直しと告知書の活用による市場活性化策はこれからの宅建業の展開に大きな影響を与えることになるだろう。
口頭での重要事項説明は項目が多岐にわたり、長時間となるため契約に当たって何が重要かがかえって分かりにくいと指摘している。また、実際には契約締結の意向を固めた後に重要事項説明が行われ、その直後に契約されることが多いので、購入者等が重要事項説明書の内容を十分に理解し、検討することができていない場合があると、中間とりまとめは問題点を指摘している。
これらを改善するために重要事項説明書の案を事前に渡して、購入者などが理解できるようにすることを提言している。これは購入者などが重要事項説明の趣旨や内容を理解する環境を整える上で効果は大きいと考える。
簡素化は慎重に
ただし事前交付で一般の購入者等が十分に理解できた項目については、同意を条件に口頭説明を省略できるのではないか、という提言は問題がある。口頭説明の省略が制度化されると、事前交付された重要事項説明書を理解できない不安から、購入者などが取引に直接関係しない専門家に依頼して書面を解読してもらうという動きが出てくる可能性がある。媒介業者などが作った重要事項説明の理解を進めるという制度見直しの趣旨から外れる恐れがある。口頭説明の簡素化には慎重であるべきだ。
また、契約締結の意思決定に与える影響の高いものに応じて説明項目を整理するように、制度の見直しを検討する必要があると中間とりまとめは述べている。そこで購入者等の購入動機や利用目的を重要事項説明書の巻頭に掲げることを提案したい。購入動機等の実現が可能かどうかを中心に重要事項説明項目を整理し、そこに絞って口頭の説明も重点的に解説していってはどうだろうか。
重要事項説明項目は取引上の問題を踏まえて積み重ねられたこと、購入者などの関心がどこにあるかは個別性が高いことなどから、削減は難しいとしているが、当然のことである。むしろ土壌汚染対策法改正などを受けて、環境項目など追加しなければならない時代である。説明項目の増加を防いで媒介業者等の負担を軽減するという発想ではなく、購入者の購入動機に沿った説明を心掛けることで、重要事項説明の重点化を図るなど、メリハリのある制度設計を目指してほしい。
告知書の活用は適切
売主しか知り得ない情報を購入者などに知らせるのは紛争予防の観点から望ましいので、告知書を活用しようとするのは適切である。ただし、告知書の内容について売主の責任で作成され、媒介業者は善良なる管理者としての注意義務を払うだけで、重要事項説明のような調査・説明義務はないというのでは、売主の協力を得にくいのではないか。
売主が告知書に書いたもので、媒介業者などが通常の不動産調査で調べることができるものは、調査し、説明すべきである。
制度の見直しの第一の目的は、取引の安全と紛争の予防にある。売主しか知り得ない事実の開示のために、告知書は有効である。この普及を積極的に図る施策が必要となるだろう。
