京萬満夫さんのプロフィール
196×年石川県生まれ。2001年に「金持父さん貧乏父さん」を読んだのを機に、不動産投資を始める。主に都内に新築物件を建てる手法で、サラリーマンをしながら家賃年収8,700万円の規模まで拡大。2013年に長年勤めていた会社をセミリタイヤし、専業大家に。2014年以降は海外不動産への投資をすすめている。
■ 初物件は中古アパート、２棟目以降は新築にシフト
――自己紹介をお願いします。
京萬満夫さん
都内の新築物件を中心に不動産投資をしている京萬（ケイマン）です。２００１年に不動産投資を始め、東京２３区内に５棟６７室を所有しています。投資総額は約９億円で、家賃年収は約８,７００万円です。２０年以上、某お堅い系企業のサラリーマンを勤め、２０１３年７月にセミリタイヤしました。
――不動産投資を始めたきっかけを教えてください。
京萬満夫さん
ありがちですが、２００１年に「金持ち父さん・貧乏父さん」を読んだことです。それまではサラリーマンとして上り詰めることが成功だと思っていたので、「サラリーマンはラットレース」という一文を読んで愕然としました。
すぐに不動産投資に興味を持ち、半年後には板橋区にある１Ｋ×１０室で利回り１２・６％の中古アパートを買いました。当時は「ＳＵＵＭＯ」の後半の収益物件のページが唯一の情報源。融資も簡単ではなく、銀行で「危ないことをするな」とお説教されたこともあります。最終的には、不動産会社に紹介された金融機関で融資を受けられました。
――大家になってみて、どう思いましたか？
京萬満夫さん
ローン返済後も毎月２０万円が残るし、思ったより手間もかからないので、もう少し増やそうかなと。ところが、中古ではいい物件が見つからず、２棟目は新築することにしたんです。土地探しや設備の選定はマイホームで経験があったので、比較的スムーズでした。
具体的には、自分で探した土地に、１棟目でお世話になった不動産会社から紹介されたゼネコンさんでアパートを建てました。場所は江東区で、価格は土地と１Ｋ×６戸の建物を合わせて約５,１００万円。土地込みでも利回りは１０％を超えました。
■ 株で５,０００万円を失い、不動産投資から６年間遠ざかる
――土地から探して新築を建てるとなると、自己資金をかなり入れる必要があるのでは？
京萬満夫さん
５,１００万円のうち、２,１００万円は自己資金です。独身時代は格安の借り上げ社宅に住み夕食も会社で出て、車も持っていなかったので、自然と貯まっていました。その貯金も２棟目を建てたところで底をついたのですが、そこでやめようとは思いませんでした。
というのも、この年にエクセルを使って、「８０歳までにお金をいくらまで増やせるか」を計算したところ、不動産投資と給料を合わせれば、無理なく純資産１億８,０００万円までいけることが判明したんです。その時点で、長期的に不動産投資に取り組むことを決意しました。
――しかし、もう頭金はありません・・・。
京萬満夫さん
急いで頭金を貯めるため、１９９５年から始めていた株に、本格的に取り組むことに。主に不動産系の新興企業の株を買い、一時期はすごく儲かりました。「家賃は月に１００万円も増えないが、株は毎日１００万円増える」と有頂天になっていた時期もあります。
ところが、２００６年のライブドアショックで、含み益も含めると５,０００万円が水の泡に・・・。それだけでなく、ＦＸでも外車を買えるくらい損を出してしまい、３年くらいはおとなしくサラリーマンだけをしていました。今でも苦い思い出です。
■ ６年ぶりの投資物件は世田谷区の１Ｋ×１４戸アパート
――なるほど、２００１年の１棟目、２００３年の２棟目のあと、３棟目を買うまでに６年も期間があいたのは、そのためなのですね。
京萬満夫さん
そうです。大金を失い、不動産ももう無理かもと思っていました。ところが、２００９年に入って世の中を見回すと、不動産投資がすっかり市民権を得て、フルローンも出ているというではありませんか。そこで、ある金融機関を訪ねたところ、断られるどころか、「拡大するなら、１棟目の中古アパートを売った方がいい」とアドバイスをもらったんです。
借入のある築古物件は、いわゆる「与信を毀損した状態」になりやすいのでしょう。もったいないと思いましたが、売りに出したところ、買値を上回る５,１００万円で売れました。打ちひしがれていた間も毎月、数十万円ずつ家賃が入っていましたし、株と違って一気に値下がりすることもないし、不動産投資ってすごいと、改めて思いました。
――１棟目のアパートを売却したお金と貯まったＣＦを元に、再び不動産投資の世界に戻ってきたのですね。どんな物件を買われたのでしょう？
京萬満夫さん
探し始めてみると、中古では満足いく物件に出会えず、今度も新築でいこうと。すぐに、城南か城西地区のメジャー駅から徒歩１０分以内と条件と決めて、土地探しをスタート。小田急線の祖師谷大蔵駅の近くに９０坪・８,１００万円の土地を買い、ロフト付の１Ｋ×１４戸のアパートを建てました。利回りは１０．５％です。
■ 金融機関から借りられるだけ借りた後、会社をセミリタイヤ
――３棟目を購入して毎月のＣＦが１００万円を超えたそうですね。セミリタイヤが視野に入ってきたのでは？
京萬満夫さん
そうですね。実は、２００１年に不動産投資を始めたとき、１０年後の２０１１年に会社を辞める計画でした。でも、某銀行から「会社員の属性を利用すればまだ借せる」といわれたこともあり、もう少しという気持ちで会社に残り、結局、２０１３年の７月まで勤めました。
すでに紹介した３棟の後、２０１２年に中野区に８戸のアパート、２０１３年に目黒区に１４戸のマンションを建てたので、退社時の家賃年収は７,４００万円あり、そのうちの半分弱がＣＦでした。
――セミリタイヤ後の２０１４年にも、中野区に１１戸のＲＣマンションを建てたのですね。
京萬満夫さん
はい。たまたま土地の検索をしていて、いいものが見つかったので銀行に持ち込んだところ、融資が通ってしまったんです。価格は２億円強で、利回りは８．７％あります。今の市況ですと、中古よりも安いですよね。サラリーマンを卒業しても融資が受けられたのは、ある意味、予想外でした。
後編：第18回 セミリタイヤしてわかったことと海外物件に注目する理由
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