奈辺卓美さんのプロフィール
１９６３年生まれ、福岡県出身。２００６年に不動産投資を開始。レバレッジを効かせる手法で物件を買い進め、日本、アメリカ、フィリピン、マレーシアに約２０億円の不動産を所有する。２０１３年、４９才で勤務していた外資系ＩＴ企業をセミリタイア。現在はアメリカで飲食店を経営するなど、幅広い事業をグローバルに展開中。
■ デトロイトのアパートを自主管理をして銃撃された大家さん
――海外への投資を始めたきっかけを教えて下さい。
奈辺卓美さん
投資の世界には「たまごを一つの籠に盛るな」という有名な格言があります。当初から、グローバルな視点でのポートフォリ分散を目的に、総資産額の２～３割を海外で持ちたいという気持ちがありました。為替や景気のバランスを見ながら、資産を移動させることで、一カ所に置いておくよりも効率よく増やしていけるはずです。
あと、僕は仕事で３年半、米国のシリコンバレーに駐在していたことがあります。向こうでの生活が楽しく、会社の辞令で泣く泣く帰国したとき、「I shall return!」と心に誓いました。その影響もありますね。
――アメリカといえば、数年前にデトロイト市が破綻というニュースを耳にしました。海外投資で注意する点について教えてください。
奈辺卓美さん
デトロイトは人口が１９５０年代の１９０万人から、２０１０年には７０万人に減少した街。財政危機で公共サービスは悪化し、治安も全米で１，２位を争う悪さです。ただ、利回りは２０％～３０％以上もあるため、アメリカで利回りを追求すると、デトロイトに辿り着きます。
アメリカは不動産に関するデータの透明性が高いので、高利回り物件にはそれなりの理由があります。「高利回り＝高苦労」ということです。私はリスクヘッジとして海外に投資しているので、いくら利回りがよくてもリスクが高ければ意味がないと思っています。ですから、デトロイトも最初から検討しませんでした。
知人から聞いた話ですが、オーストラリアの投資家がデトロイトにアパートを買い自主管理をしていたところ、不払いの家賃回収時に事件に巻き込まれ、入居者に銃撃されたそうです。このような情報を自分で集められるかどうかが大切。何かあったときに「騙された」と感じるような人は、海外向きではないと思います。リスクを充分に理解した上の投資であれば、問題ありませんが。
■ 海外投資で成功するには日本での経験と英語力が必要
――海外不動産投資でうまくいく人は、どんな人でしょうか。
奈辺卓美さん
日本ですでに不動産投資の経験があり、英語が多少は理解できることが大切だと思います。そうでないと、間に入るエージェントにすべてを依存することになってしまいます。それでは、自分でコントロールできるという不動産投資のうま味を享受できません。英語が全然で、日本の不動産も持っていない人がいきなり海外というのは、あまりにも危険だと思います。
それと、うまく現場をコントロールしてくれる現地の管理会社と組むことは不可欠。管理会社のサービスの質は、世界レベルで見ても日本が断トツです。日本人の気持ちを理解してくれて、お願いしたことをきちんとやってくれるところが見つかれば、そこに集中して投資してもいいと思います。僕は海外投資仲間と、管理会社を紹介しあうこともよくあります。
――奈辺さんは東南アジアのプレビルド物件も買われていますが、その際に注意したことを教えてください。
奈辺卓美さん
僕はフィリピンとマレーシアのプレビルド物件を買っていますが、その理由は成長国の中でも、英語が通じる、未だバブルになっていない、比較的地政学リスクが低いという条件が揃っているからです。成長国の魅力は、キャピタルが狙える可能性があるということ。ただ、過去にキャピタル狙いで懲りているので、インカムでもマイナスにならないことを条件に、物件を選んでいます。
大きな注意点は、デペロッパーの倒産リスク。これについては、過去の実績を非常に重要視しました。その他、資金力や提携銀行が多いことなども気にしています。現地の方と結婚している日本人に評判を聞くなど、エージェントから入ってくる情報以外に、自分自身でも客観的に情報を集めることも大切ではないでしょうか。
それと、契約の際には弁護士などの専門家を間に挟むようにしています。特に中古物件の売買ではトラブルの事例が山ほどあるそうです。東南アジアは建物の経年劣化が非常に早いですし、買った後の管理を受けてくれるところも少ないので、僕は成長国での中古物件はあまりオススメできません。逆にアメリカでは、減価償却狙いで中古を購入することも多い。国ごとに目的が違うんですよ。
――海外の物件は現金で買われているのですか？
奈辺卓美さん
基本的に海外は、日本のようにハイレバレッジは効きません。事情は国により違いますが、フィリピンは金利が非常に高いので、デベロッパー提案の金利なしの分割払いか、割引率の良い現金買いが主流。マレーシアは金利が６％台ですが、最長３０年で物件価格の７０％～８０％の融資が使えることもあります。
アメリカはＨＳＢＣ（香港上海銀行）で頭金を３割くらい入れてセカンドホームローンで買ったり、その他の米国外資系銀行の不動産投資用ローンで５０％程のＬＴＶ（ローン割合）で購入したりするのが一般的でしょう。また、現金で買った物件があれば、それをリファインスでお金を引き出し、その資金で次の物件取得の頭金にすることも可能です。そこはアメリカ不動産投資の醍醐味ともいえますね。
最近は、日本政策金融公庫や一部の都市銀行が、日本の物件を担保に海外の物件購入の際に融資をしてくれるケースもあるそうですよ。
■ 人生はやるか、やらないか
――資産をどんどん拡大されていますが、最終的な目標はどこにあるのでしょう？
奈辺卓美さん
近いうちに大好きなアメリカのカリフォルニアに住みたいと考えています。もう少し年をとったら、マレーシアでのんびりするのもいい。不動産で資産を増やしながら、妻と楽しく人生を送りたいですね。都会が好きなので、表参道辺りに見上げるようなビルを所有したいという気持ちもあります。
実は、妻の祖母が昔アメリカに嫁いで現地で亡くなっていて、向こうにお墓があるんです。そのお墓参りに行ったら、日本人の名前がたくさんあって、昔の日本人は果敢に海外に出ていったんだなと思いました。自分も、お墓はムリでも、アメリカの不動産登記簿に日本人である自分の名前をどんどん刻んでいきたいと思っています。また、自分が日米の橋渡し役になれたらとも思っています。
――スケールの大きなお話ですね。でも、奈辺さんならきっとすべての目標をクリアできるような気がします。
奈辺卓美さん
会社を辞めてからは、昼間でも堂々と不動産活動ができますから、以前より時間も気持ちも自由になりました。ですから、思い切り挑戦していきたいと思っています。僕は会社員になってから２度転職し、そのたびに年収を増やしてきました。不動産投資についても、戦略的な構想を持って買い進めていくつもりです。
人生は、やるか、やらないか。海外に行くとわかるんですが、日本人ってすごく優秀です。日本のサラリーマンたちには、思い切って夢を追いかけてみようよと言いたいですね。不動産投資には、それを叶える力がありますよ。僕にもまだやりたいことがたくさんあります。ひとつひとつ物件を積み上げながら、目標とする人生を築いていきたいと思います。
前編：第13回 家賃2億円でセミリタイアしたグローバル大家さん
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