売買の「ＩＴ重説」本格運用が間近に
「ＩＴ重説」とは、宅建業法３５条に基づき宅建士が行う重要事項説明を、テレビ会議等のＩＴを活用して行うもの。賃貸取引では社会実験を経て、１７年１０月から本格運用を開始。「遠隔地の顧客の移動・費用等の負担軽減」や「来店困難時でも本人への対応可能」といったメリットを強みに、賃貸現場での活用が進んできた。
売買取引においては、１９年１０月から社会実験が始まった。当初は登録事業者数５９社で、期間は２０年１０月までの１年間としていたが、新型コロナウイルス感染症の拡大を受けて、ニーズや注目度が上昇。登録事業者や実施件数が急増したため、期間を延長している。
安全性は確認
国交省で今年１月に開かれた「ＩＴを活用した重要事項説明に係る社会実験に関する検証検討会」での報告によると、２０年１２月時点の登録事業者数は８５４社、実施件数（アンケート回収件数）は２２８９件となった。実証実験におけるトラブルは宅建士・説明の相手方共に約９割が「なかった」としており、トラブルが発生した場合も結果的に対処、解決がなされていることが分かった。ただし、同検討会ではアンケート結果でＩＴ重説に要した時間が「３０分未満」という回答が１９・７％あったことや、「事前に内覧はしなかった」ケースが７１・０％あったことなどに懸念を示す声もあった。ＩＴ重説自体についての問題はないものの、通常の重説や取引時と比べ、説明や検討を省略あるいは簡素化している様子がうかがえるとの判断であり、今後も取引態様を注視しながら、本格運用へ移行する流れとなった。
書面交付等が課題
実験開始当初から不動産投資サービス「リノシーアセット」で参加するＧＡテクノロジーズ（樋口龍社長）は、１年間（１９年１０月～２０年９月末）で２４２件のＩＴ重説を実施。すべてが投資用不動産だった。昨春以降はコロナ対策として、ＩＴ重説を活用した〝完全非対面契約〟に移行し、面談から契約まで１度もエージェントと対面することなく売買契約を締結する体制を整え、約７０件（５０名が利用）を実施した。
同社がこの５０名に対して実施した非対面契約に関するアンケートでは、大多数から「オンライン契約の実用化を望む」「手続きの利便性に満足した」という声をヒアリング。更に今後、電子化をする望むものとして「署名・捺印」「書類等の確認」「書面の返送」などの回答を得ている。
同社ではＩＴ重説において取引の安全性に懸念はないものの、顧客が十分な利便性を感じるには書面交付等が課題になると指摘。「今後、制度の整備が進み、業界全体での認知度が高まれば、商圏や顧客属性の広がりも期待できる」としている。
国交省「電子書面」社会実験も本格化
そうした中、重説時に用いる書面のデジタル化を可能とするため、売買取引においても社会実験が開始されることとなった。対象の書面は、重要事項説明書（宅地建物取引業法３５条）および契約内容記載書（同３７条）のほか、媒介契約書（同３４条）。
先行している賃貸取引の社会実験は１９年１０～１２月に実施した後、ガイドラインの見直しなどを経て２０年９月に再開。実験再開後、２０年１２月末までの３カ月間で追加登録事業者数は６社（合計１１９社）、実施件数は９件（同１１８件）と実績が不十分なことから継続実施となっている。アンケート結果では、「時間短縮」や「保管が容易」などのメリットが挙げられている一方で、現行法の規定上、社会実験においてはデジタル書面と紙の書面の双方が必要となることなどがその要因と想定される。
家賃債務保証のＣａｓａ（宮地正剛社長）はこのほど、賃貸取引のデジタル書面に係る社会実験への参加を表明した。ＤＸ推進を事業方針に掲げる同社では、契約管理システム「ＣａｓａＷＥＢ」において電子署名・契約の世界最大手ドキュサインと連携し、各種契約のオンライン化、ペーパーレス化に取り組んでいる。同社が開拓強化を目指す自主管理家主の物件に対して、賃貸取引の電子化の社会実験を行っていく考えだ。
なお、賃貸、売買いずれのの社会実験も、現在のところは明確な期限は定めずに「当面の間」実施していく。また、参加には登録申請が必要となるものの、登録事業者はどちらの社会実験にも参加できる。
「ＩＴ重説」完全電子化は２２年解禁
政府は２月９日、デジタル関連法改正法案などを閣議決定、国会に提出した。行政手続きや契約等の際、押印や書面の交付等を求めている４８の法律を一括で改正するもので、事業者の実務への影響が想定されている。
宅地建物取引業法については、３４条（媒介契約）、３５条（重要事項説明）、３７条（不動産取引契約）に基づく各書面について、紙の書面に代えて電磁的方法による提供（デジタル交付）を認め、宅地建物取引士の押印を不要とする。公布から１年以内の施行としており、２２年に迎える施行日が賃貸取引、売買取引共にＩＴ重説の完全デジタル化の解禁日となる。
これにより、今後賃貸・売買取引の分野で新たなビジネスモデルが登場する可能性も考えられる。ますます注目度が高まるテーマだ。
