資産として再発見！(17) Q.16自宅を取壊して敷地を駐車場として貸す方法

ご質問のように防犯上の心配から自宅の家屋を取り壊して、駐車場として管理することを考える人がいます。
この場合、その立地で貸駐車場のニーズがあるかどうかがまず問題になります。ニーズのないところで貸駐車場を行っても収入は期待できませんし、後で見るように税負担が増加することでかえってお金が出て行ってしまうことになるからです。近隣の状況などから収入が得られるかどうかは、しっかり検証することが大事です。

固定資産税等の問題

固定資産税は、そこに住んでいる場合には、その敷地は「住宅用地」として200㎡までは事実上税額が6分の1になる特例があります。都市計画税の特例は3分の1です。
しかし、住宅家屋を取り壊して更地になった土地は「住宅用地」にはなりません。つまりおよそ固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になります。駐車場にする場合は、収入でこうした税負担を賄えるかどうかが重要になります。

譲渡所得税の問題

マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得税の計算では3000万円を控除する特例が利用できます。
ところが、更地にした場合には、注意が必要です。というのも①その土地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、なおかつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに引き渡すこと、②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないことが3000万円控除の特例を適用する条件になるからです。
このため駐車場として利用する場合には、先々売却して3000万円控除を適用したほうがよいか、駐車場として保有し続けるほうがよいか、見極める必要があります。

相続税の問題

被相続人が住んでいた住宅を同居の相続人が相続すると、その敷地は居住用の宅地として小規模宅地の評価減の特例が適用できるため、相続税の課税対象額が8割引きの2割になります。駐車場の形で相続が開始すると、小規模宅地等の評価減の特例が利用できますが、この場合面積200㎡までについて50％減にとどまります。