～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(43) ～畑中学 取引実践ポイント～ 根拠を示して媒介契約を取得 机上で整合性を追求「価格査定(1)」
不動産取引での価格査定の活動目的は、売主が納得同意できる価格帯の中で、買主が購入しようと思える価格を提示し、媒介契約を取得することだ。そして価格査定とは媒介契約から売買契約まで導ける成約想定価格、つ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(42) ～畑中学 取引実践ポイント～ 仲介トラブル 消費者保護の傾向「媒介契約書の内容を確認させる」
媒介契約書は、その内容を顧客に説明し確認させた上で記名押印をいただく。ただ見せて「ここに住所氏名の記入と押印を」では厳しい。 理由はトラブルとなった場合、顧客が媒介契約書に記名押印をしていても「(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(41) ～畑中学 取引実践ポイント～ 責任追及される立場を認識せよ 善管注意義務を問う「媒介契約の意味」
媒介契約は売主・買主と宅建業者が交わす業務委託契約みたいなものだが売主・買主から見てその意味は2つある。1つ目は売買契約がスムーズに進むように、2つ目は契約の目的が達成できるようにする契約ということだ(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(40) スケジュール感を大切に「顧客に判断を任せてはいけない事柄」
不動産取引の中で顧客に判断を任せてはいけない事柄がある。顧客が正確な情報を把握できず、間違った判断を下すことで、不動産会社のみならず顧客にとってもダメージを被ってしまう事柄だ。 「物件選びの際は(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(39) ～畑中学 取引実践ポイント～ プロは仕事に緊張感を持て「他士業との協業」に潜む油断
協働する他士業を選ぶにあたっての重要な指標は「不動産取引の流れを理解して、仕事に緊張感がある人」だろう。最適解ではないかもしれないが、最善解であることには違いない。 不動産取引で関係する他士業は(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(38) ～畑中学 取引実践ポイント～ 税理士以外でもアドバイス可能「住宅ローン控除への助言」
取引完了後に顧客から尋ねられることが多いのは住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)についてだ。税理士法では具体的な個別税金の計算は税理士(税務署)しかできないと定めているが、一般的な税金の計算方法や手続(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(37) ～畑中学 取引実践ポイント～ 顧客対応で不満を与えやすい 「残金決済後に顧客へ届く不動産関連書類」
「購入後に書類が届いたがどう対応したらいいですか?」 残金決済が終わった後に顧客から連絡が来るパターンは主に次の4つがある。(1)他の顧客紹介、(2)(顧客に届いた)不動産関連書類への対応助言、(3)税金関(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(36) ～畑中学 取引実践ポイント～ 着金確認後の総仕上げへ「残金決済・所有権移転登記・引き渡し(2)」
前回に続いて残金決済・所有権移転登記・引き渡し(以下、残金決済等)の後半となる。前回は、(6)売主の着金確認までなので、今回は(7)領収書の交付からだ。なお、ここまでくれば残金決済等の業務の大半は終わってい(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(35) ～畑中学 取引実践ポイント～ 気持ちに余裕持ち確実に「残金決済・所有権移転登記・引き渡し(1)」
いよいよ取引の最後、残金決済・所有権移転登記・引き渡し(以下、残金決済等)となる。ここでのポイントは、「登記手続き」「買主の残金等の振り込み」「売主の着金確認」この3つだ。 初めてのうちは手続きが(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(34) ～畑中学 取引実践ポイント～ 不測の事態を踏まえて行動を 「金銭消費貸借契約は同行する」
金銭消費貸借契約とは住宅ローンを借りる契約のこと。略して金消契約(きんしょうけいやく)と言う。 買主と金融機関との間の契約なので、任せて立ち会わずとも良いと考えがちだが、その日に契約手続きを完了し(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(33) トラブル回避へ後日確認は必須 「残金決済日の調整と抵当権抹消手続き」
買主の住宅ローンの本審査も無事承諾で終わったら、いよいよ残金決済・所有権移転登記・引き渡しの日程(以降、残金決済日)を売主と買主で調整して決めていく。おおむね3週間以降先の日程で平日の午前中で調整する(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(32) 自らの性格を分析して対応策 「契約後の気の緩みを引き締める」
売買契約後、私たち仲介担当者にほぼ現れる症状が1つある。それは「気の緩み」だ。具体的には(1)必要な連絡が遅くなる、(2)確認せず勝手に解釈して進めるようになる。要は顧客が思う欲しい報告、連絡、相談(以下、(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(31) 想定外の費用負担を回避へ 「室内外の残置物確認」
「ないはずのエアコンが残されているので撤去してください」 筆者の実例。残金決済後に鍵を受けとって購入したマンションへ向かった買主からの連絡。すぐ買主の元に向かい確認すると北側居室に取り外していな(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(30) ～畑中学 取引実践ポイント～ 当事者意識を持って仕事を 「停止条件と解除条件をコントロール」
住宅ローンの本審査手続きを見届けたら、次の目標は停止条件と解除条件のクリアとなる。具体的には停止条件を成就するように、解除条件が発生しないようにコントロールしていくことだ。 停止条件は売買契約が(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(29) ～畑中学 取引実践ポイント～ ポイントは審査承諾を早めに「住宅ローン本審査の手続き」
大手建売会社から媒介契約書にこの特約文を追加してほしいと依頼があった。 「買主様の住宅ローンの本審査手続きをサポートしなければ仲介手数料は支払わないものとする(略意)」 何だろうこの一文はと驚(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(28) ～畑中学 取引実践ポイント～ 専門用語を最小限に緊張ほぐす「売買契約時に手続きの流れ」
売買契約時は売主と買主の心理状況をマネージメントしながら、(1)必要書類の確認→(2)重要事項説明→(3)売買契約→(4)物件周辺状況等報告書・設備表(告知書)→(5)その他特約や覚書→(6)媒介契(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(27) ～畑中学 取引実践ポイント～ 買い主に不安を抱かせない「売買確認前の最終確認」
売買契約日は契約を祝うセレモニー(儀式)の日とする。 ベテランの営業担当者ほど売買契約日は何事もトラブルなくスムーズに進み、売主と買主と「契約ができて良かったですね」と契約を祝う場にしている。その反(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(26) ～畑中学 取引実践ポイント～ 勘違いさせない引き渡しを「物件状況等報告書と設備表の確認」
売買契約時には物件状況等報告書、設備表の2つの書類確認がある。別名で告知書とも言うが、物件状況等報告書は周辺の状況や雨漏りや過去の火災、シロアリの害など売主しか知らない建物内外の状況を明示する書類だ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(25) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「売建物状況調査等の各種調査」トラブル回避へ慎重な対応を
売買契約前には必要に応じて4つの専門調査等を行う。専門家による(1)建物状況調査(インスペクション)(2)耐震基準適合証明検査(3)既存住宅瑕疵保険検査(4)フラット35適合証明検査の4つだ。 主に中古戸建て・マ(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(24) ケア力が力強い推進力を生む「売買契約まで顧客の心理面をフォロー」
購入申し込みを入れてから売買契約の締結までの間、やるべきことは数多くある。まず(1)資金計画の確定、(2)住宅ローンの事前審査、(3)売買契約書および重要事項説明書の作成とチェック、(4)建物状況調査などの各種(続く)
