～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(33) トラブル回避へ後日確認は必須 「残金決済日の調整と抵当権抹消手続き」
買主の住宅ローンの本審査も無事承諾で終わったら、いよいよ残金決済・所有権移転登記・引き渡しの日程(以降、残金決済日)を売主と買主で調整して決めていく。おおむね3週間以降先の日程で平日の午前中で調整する(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(32) 自らの性格を分析して対応策 「契約後の気の緩みを引き締める」
売買契約後、私たち仲介担当者にほぼ現れる症状が1つある。それは「気の緩み」だ。具体的には(1)必要な連絡が遅くなる、(2)確認せず勝手に解釈して進めるようになる。要は顧客が思う欲しい報告、連絡、相談(以下、(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(31) 想定外の費用負担を回避へ 「室内外の残置物確認」
「ないはずのエアコンが残されているので撤去してください」 筆者の実例。残金決済後に鍵を受けとって購入したマンションへ向かった買主からの連絡。すぐ買主の元に向かい確認すると北側居室に取り外していな(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(30) ～畑中学 取引実践ポイント～ 当事者意識を持って仕事を 「停止条件と解除条件をコントロール」
住宅ローンの本審査手続きを見届けたら、次の目標は停止条件と解除条件のクリアとなる。具体的には停止条件を成就するように、解除条件が発生しないようにコントロールしていくことだ。 停止条件は売買契約が(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(29) ～畑中学 取引実践ポイント～ ポイントは審査承諾を早めに「住宅ローン本審査の手続き」
大手建売会社から媒介契約書にこの特約文を追加してほしいと依頼があった。 「買主様の住宅ローンの本審査手続きをサポートしなければ仲介手数料は支払わないものとする(略意)」 何だろうこの一文はと驚(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(28) ～畑中学 取引実践ポイント～ 専門用語を最小限に緊張ほぐす「売買契約時に手続きの流れ」
売買契約時は売主と買主の心理状況をマネージメントしながら、(1)必要書類の確認→(2)重要事項説明→(3)売買契約→(4)物件周辺状況等報告書・設備表(告知書)→(5)その他特約や覚書→(6)媒介契(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(27) ～畑中学 取引実践ポイント～ 買い主に不安を抱かせない「売買確認前の最終確認」
売買契約日は契約を祝うセレモニー(儀式)の日とする。 ベテランの営業担当者ほど売買契約日は何事もトラブルなくスムーズに進み、売主と買主と「契約ができて良かったですね」と契約を祝う場にしている。その反(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(26) ～畑中学 取引実践ポイント～ 勘違いさせない引き渡しを「物件状況等報告書と設備表の確認」
売買契約時には物件状況等報告書、設備表の2つの書類確認がある。別名で告知書とも言うが、物件状況等報告書は周辺の状況や雨漏りや過去の火災、シロアリの害など売主しか知らない建物内外の状況を明示する書類だ(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(25) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「売建物状況調査等の各種調査」トラブル回避へ慎重な対応を
売買契約前には必要に応じて4つの専門調査等を行う。専門家による(1)建物状況調査(インスペクション)(2)耐震基準適合証明検査(3)既存住宅瑕疵保険検査(4)フラット35適合証明検査の4つだ。 主に中古戸建て・マ(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(24) ケア力が力強い推進力を生む「売買契約まで顧客の心理面をフォロー」
購入申し込みを入れてから売買契約の締結までの間、やるべきことは数多くある。まず(1)資金計画の確定、(2)住宅ローンの事前審査、(3)売買契約書および重要事項説明書の作成とチェック、(4)建物状況調査などの各種(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(23) 変動金利上昇リスク大きくない 「住宅ローンで知っておきたいこと」
住宅ローンで顧客から質問されるのは次の3つに絞られるだろう。(1)変動金利での金利上昇リスク、(2)融資審査承諾の予想、(3)必要書類とスケジュール、この3点だ。 そのため常日頃から不動産や金融関係の新聞(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(22) 借入金額は年収の約7倍が基本「住宅ローンと資金計画」
住宅ローンの商品選定と紹介(あっせん)は不動産取引の成約に直結するのでとても重要なポイントとなる。だから各金融機関の住宅ローンの商品概要と、紹介方法、資金計画への組み入れ方は常に勉強しておく必要がある(続く) -
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(21) ～畑中学 取引実践ポイント～ 諸経費と税金「資金計画を行う」 顧客の不安払拭に欠かせない
不動産取引で要になるのは資金計画だ。顧客に最初から明示されているのは不動産価格だけで、かかる諸経費と税金はよく分からない。つまり、(1)総予算が見えない、(2)自身が本当に買えるのかが分かりづらいという不(続く) -
関係性を踏まえて文体が変わる ～畑中学 取引実践ポイント～ 「重要事項説明書、売買契約書の作成方法と時期」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(20)
重要事項説明書と売買契約書は書く内容が異なる。当事者が違うので書くべき内容、文体が変わってくるのだ。 ご存じのとおり重要事項説明書は宅建業者(宅地建物取引士)が買主に物件の購入判断にあたり重要と思(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(19) 買主に興味を持たれる3点セット すべての懸念を払拭「不動産の案内方法」
不動産の案内は目的と過程が明確だ。「購入申込書(売買交渉)を得る」を目的に、「買主に興味を持たれる」過程となる。具体的には買主に「購入したほうが利益は大きい」もしくは「不動産を利用する自分が理想の姿だ(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(18) 確認事項は面倒くさがらずに「法務局での調査、ネットに頼りすぎない」
法務局での調査の主な目的は「不動産の権利関係を確認する」ことだ。また、取引の際に調査をしたことの証拠書類を添付するため、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得することになる。ちなみに登記事項証明書とはPC化(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(17) ガス、電気、擁壁、管理がポイント「市区町村役場外での重要事項の調査」
市区町村役場で調査ができなかったその他の重要事項の調査を行う。主に(1)ガス(2)電力(3)擁壁(4)管理(マンション)の4点であり、該当する場合は各々へ調査をする。 ガスはA:都市ガスなら都市ガス会社へ問い合(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 「市区町村役場の調査 (3)」 関係所管 漏らさず回り正確を期す 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(16)
市区町村役場での調査での3回目。宅地開発課や土地区画整理課、景観課などの都市建築の関連課にも対象不動産の建築に関する制限や緩和を確認していく。対象不動産が分譲地や区画整理地にあれば該当課で開発許可や(続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(15) 道路境界確定など徹底チェック「市区町村役場の調査 (2)」
前回から続いての市区町村役場での調査。調査は「買主が不動産の利用について制限や不利益を被らないか」を目的に全体像を把握しつつ、細部について調査をしていく。その方が不動産の全体像を把握しやすい。 (続く) -
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(14) 住宅地図、登記情報など5点セット持参 「市区町村役場の調査 (1)」
市区町村役場での調査は「買主が不動産の利用について制限や不利益を被らないか」を主眼に行っていく。「それだったら買わなかった」を避けるためだ。より具体的には主に2つ。1つ目は買主にとって希望する建物が((続く)
