資産として再発見！マイホーム活用術（9） Q8.賃貸した自宅を売却する際の問題

売却価格の問題点

入居者つきのまま、貸家にしたマイホームを売却するとき、投資用不動産と同じように売却価格の査定が行われます。具体的には、年間の家賃から経費を引いた利益が、適正な利回りで得られたものとした場合、物件本体の元本価格はいくらになるか、という考え方で求められた「収益還元価格」で金額が査定されます。買い手となる投資家は相応の利回りを期待して、購入金額を決めるからです。　

この価格は、ともすれば空家状態の住宅を売る場合の査定価格よりも安い価格になることが少なくありません。

住んでいる家を貸さずに売った方が、売買金額が高いということが起こるのです。

立退きなどの問題点

このため、貸家を売る場合、入居者に立退きを求めてから売却することが行われます。もちろん、家主の都合による入居者の立退きに際しては、立退き費用の負担が避けられません。この金額は、入居者との交渉により決めるほかはなく、交渉が長引いたり、決裂したりすれば、売り時を失う恐れもあります。交渉がもつれた場合には、弁護士などの専門家に話をまとめてもらう必要も出てきます。当然、弁護士費用などもの負担も余儀なくされるでしょう。

なお、立退き費用は不動産を売却した場合の譲渡所得の計算上、譲渡費用となり売却益から差し引くことになります。ですが、住んでいる家をそのまま売るより、手取り金額が減少することは間違いないでしょう。

譲渡税の問題点

マイホームは、所有者が住まなくなってから3年目の年末の経過後に売却すると、譲渡税の特例である「3,000万円特別控除」をはじめ、「特定居住用財産の買換え特例（マイホーム買換特例）」など、居住用の不動産を売った場合の特例が利用できなくなります。

このため、契約上立退き問題が起こらないようにするとともに、居住用の不動産を売った場合の譲渡税の特例が利用できるように借家契約を2年から3年の「定期借家契約」で締結するなど工夫する人もいます。