資産として再発見！マイホーム活用術(16）Q15.高収入なら含み損のある住宅売却でお得に

マイホームを買換える際、譲渡損失が発生した場合、その損失をその年の給与など、その他の所得と損益通算をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から差し引く「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」という制度が利用できます。ただし、合計所得金額が3,000万円を超える年分については、繰越控除の適用は受けられません。連動して住民税での損益通算・繰越控除もできます。
売却する住宅の要件は次の通りです。

①譲渡する人の居住用の住宅
②所有期間が譲渡年の1月1日で5年を超えること
③平成25年12月31日までの譲渡であること
④土地の譲渡は500㎡までの部分に限る

一方、買換え先の住宅等に関する条件は次の通りです。

① 譲渡年の1月1日又はその前年からの譲渡の翌年の12月31 日までに借入れ（住宅ローン）により取得
②取得年の翌年12月31 日までに居住
③床面積50㎡以上
④繰越控除を受ける年末に所定の住宅ローンの残高がある
⑤借入先は親族以外の所定の金融機関等

ご質問のケースで仮に住宅を売却したとして譲渡損が4,000万円出たとすれば、給与所得1,500万円の方なら、譲渡の年とその翌年は所得税・住民税は0になり、3年目は500万円の所得に対する所得税・住民税を負担すればよいことになります。

また買換えしない場合でも、住宅の譲渡損の損益通算・繰越控除を認める制度もあります。売却する住宅の主な要件は、①住宅は保有期間が5年を超えるもの、②譲渡の前日に譲渡した住宅にかかる一定の住宅ローンの残高があること等です。人の要件は上記特例と同じです。

ただし、住宅ローンの残高が住宅の売却金額を上回る部分が損益通算・繰越控除の対象となりますので、節税効果は買換え型よりは薄いといえるでしょう。